७/१२ वरील 'भोगवटादार वर्ग १' आणि 'वर्ग २' म्हणजे काय? जमीन खरेदी करताना हे माहित नसेल तर फसवणूक होऊ शकते! (२०२५)

 नमस्कार शेतकरी मित्रांनो,

तुम्ही कधी ७/१२ उतारा बारकाईने पाहिला आहे का?

तिथे डाव्या बाजूला किंवा वरच्या रकान्यात 'भोगवटादार वर्ग' (Occupant Class) असे लिहिलेले असते. त्याखाली कधी 'वर्ग-१' तर कधी 'वर्ग-२' असे लिहिलेले असते.

जमीन खरेदी-विक्री करताना या शब्दाला प्रचंड महत्त्व आहे. अनेकांना याचा अर्थ माहित नसल्यामुळे ते 'वर्ग-२' ची जमीन नकळत विकत घेतात आणि नंतर सरकारी परवानग्यांच्या चक्रव्यूहात अडकतात.

आज आपण महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, १९६६ (MLRC 1966) च्या कायद्यानुसार समजून घेऊया की वर्ग-१ आणि वर्ग-२ मध्ये नक्की फरक काय आहे?

१. भोगवटादार वर्ग - १ (Occupant Class 1):

महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता, १९६६ च्या कलम २९ (२) (अ) अन्वये या जमिनींचे वर्गीकरण केले जाते. सोप्या भाषेत सांगायचे तर ही 'खाजगी मालकीची' जमीन असते.

हक्क: या जमिनीचे तुम्ही पूर्ण मालक असता.

विक्रीचे नियम: ही जमीन कलम ३६ नुसार हस्तांतरणीय असते. म्हणजेच, ही जमीन विकताना, गहाण ठेवताना किंवा बक्षीसपत्राने देताना तुम्हाला जिल्हाधिकारी किंवा शासनाच्या परवानगीची गरज नसते.

ओळख: जुन्या वाडवडिलांपासून चालत आलेली (जुनी शर्त) किंवा तुम्ही स्वकष्टाने विकत घेतलेली खाजगी जमीन सहसा 'वर्ग-१' मध्ये येते.

२. भोगवटादार वर्ग - २ (Occupant Class 2):

महसूल संहितेच्या कलम २९ (३) खाली या जमिनी येतात. ही जमीन मूळची शासनाची असते, जी शासनाने काही अटींवर शेतकऱ्याला कसण्यासाठी किंवा राहण्यासाठी दिलेली असते. (उदा. महार वतन, सिलिंगची जमीन, पुनर्वसन जमीन).

हक्क: तुम्ही या जमिनीचे मालक असता, पण त्यावर शासनाचे निर्बंध असतात.

विक्रीचे नियम: या जमिनींवर 'नवीन शर्त' (New Tenure) लागू असते. ही जमीन विक्री करण्यापूर्वी जिल्हाधिकारी (Collector) यांची पूर्वपरवानगी घेणे आणि शासनाला ठराविक रक्कम (नजराणा/Nazarana) भरणे बंधनकारक असते.

धोका: जर सक्षम प्राधिकाऱ्याच्या परवानगीशिवाय व्यवहार केला, तर तो व्यवहार कलम ५९ अन्वये बेकायदेशीर ठरतो आणि जमीन सरकारजमा होऊ शकते.

३. भोगवटादार वर्ग - ३ (सरकारी पट्टेदार):

संहितेच्या कलम २९ (१) (ब) नुसार, ही जमीन फक्त भाडेतत्वावर (Lease) दिलेली असते. याची मालकी पूर्णपणे सरकारकडे असते.

⚠️ तलाठ्याचा महत्वाचा सल्ला (Expert Tip):

"जमीन खरेदी करताना फक्त ७/१२ वरील नाव बघू नका, तर 'भोगवटादार वर्ग' कोणता आहे ते नक्की तपासा. जर जमीन 'वर्ग-२' ची असेल, तर व्यवहार करण्याआधी हे तपासा की ती 'नियंत्रित सत्ताप्रकार' (Restricted Tenure) आहे का? जिल्हाधिकाऱ्यांच्या परवानगीशिवाय अशा जमिनीचा साठेखत किंवा दस्त नोंदवू नका."

ही माहिती तुम्हाला उपयुक्त वाटल्यास तुमच्या मित्र-परिवारासोबत नक्की शेअर करा.

महत्वाची टीप (Disclaimer):

सदर लेखामध्ये दिलेली माहिती ही सामान्य जनतेच्या मार्गदर्शनासाठी आणि साक्षरतेसाठी आहे. जमिनीच्या प्रकारानुसार नियम बदलू शकतात. त्यामुळे कोणताही व्यवहार करण्यापूर्वी आपल्या संबंधित तलाठी कार्यालयाशी किंवा वकिलाशी संपर्क साधावा.